Entre as companhias ligadas ao setor imobiliário na B3, apenas a Multiplan e a Allos superam esses dois gigantes: as duas administradoras de shoppings têm valores de mercado em torno de R$ 14 bilhões cada uma, mas, nos próximos anos, podem ser ultrapassados pelos FIIs de Kinea e Patria.
Esse movimento de consolidação e “agigantamento” dos FIIs tem impactos relevantes para o investidor.
Para a pessoa física, fundos com patrimônio acima de R$ 2 bilhões — e especialmente aqueles que já ultrapassaram R$ 5 bilhões — oferecem vantagens relevantes. Mas também carregam desafios que podem limitar a geração de retorno no longo prazo.
Entre as principais vantagens está a diversificação. Um fundo muito grande normalmente possui dezenas de imóveis, centenas de contratos de locação ou uma carteira ampla de recebíveis imobiliários. Isso reduz o impacto de um único inquilino, imóvel ou operação de crédito sobre os rendimentos.
Se um locatário devolver uma laje corporativa ou um CRI apresentar problemas, o efeito sobre o resultado do fundo tende a ser diluído. Para o investidor pessoa física, isso significa menor risco específico.
O valor da liquidez
Outra vantagem dos gigantes é a liquidez, ou seja, o volume de negociação diária, algo que, na prática, define a facilidade de entrar e sair da posição.
Os maiores FIIs da bolsa, como o Kinea Renda Imobiliária, o Patria Log, o CSHG Real Estate (HGRE11), o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Kinea Índices de Preços (KNIP11), movimentam, muitas vezes, dezenas de milhões de reais por dia cada um.
Isso permite ao investidor comprar e vender suas cotas sem grande impacto sobre os preços negociados na bolsa, algo importante em momentos de estresse de mercado.
Por outro lado, em FIIs com baixa liquidez, muitas vezes o investidor precisa oferecer descontos significativos para conseguir vendê-las no mesmo dia; ou tem que aguardar um momento mais favorável.
O poder de negociação dos gigantes fundos imobiliários também tende a ser superior: gestores de fundos bilionários conseguem acessar operações exclusivas no mercado de real estate, participar de aquisições de grande porte, algumas com uma escala que inviabiliza a compra por portfólios menores, e obter ganhos de escala na administração dos ativos.
Por outro lado, o tamanho pode se transformar em uma limitação em algumas situações. Um fundo de R$ 10 bilhões, por exemplo, precisa encontrar oportunidades muito maiores para que novas aquisições façam diferença em seus resultados.
Comprar um imóvel de R$ 100 milhões, que seria transformador para um fundo de R$ 500 milhões, representa apenas 1% do patrimônio de um veículo com R$ 10 bilhões. Isso dificulta a geração de crescimento acelerado da renda e do valor patrimonial.
Nos FIIs de papel, que investem em CRIs, o desafio é semelhante. Um fundo bilionário precisa originar ou comprar uma quantidade enorme de operações de crédito para manter o patrimônio investido.
Em períodos de escassez de boas oportunidades, o gestor pode enfrentar dificuldades para encontrar ativos com boa relação risco-retorno.
‘Small’ FIIs e ‘large’ FIIs
Essa lógica é similar à do mercado de ações, em que as companhias listadas são classificadas entre large caps, ou seja, grandes grupos, e empresas de menor porte, com mais risco e liquidez limitada, as small caps.
Em cenários favoráveis, como em momentos de juros mais baixos e crescimento sustentado do PIB, as small caps podem se valorizar mais e mais rapidamente.
O mercado de FIIs começa a se parecer com o de ações nesse sentido, segundo especialistas. Os FIIs small caps podem, eventualmente, gerar um ganho de capital maior e até proporcionar uma distribuição de dividendos superior quando a Selic voltar ao patamar de um dígito.
Por outro lado, grandes fundos imobiliários costumam se comportar cada vez mais como índices do mercado. À medida que acumulam dezenas de imóveis e centenas de contratos, tendem a apresentar menor volatilidade, mas também menor potencial de valorização extraordinária.
Uma analogia útil é comparar um navio a uma lancha. A embarcação de grande porte é mais estável, suporta tempestades com maior tranquilidade e transporta mais carga. Mas demora muito para mudar de direção e acelerar. Já a lancha tem mais agilidade para aproveitar oportunidades, embora também esteja mais sujeita a oscilações.
Para o investidor pessoa física, fundos gigantes costumam ser mais vantajosos quando o objetivo é construir uma fonte previsível de renda passiva, com elevada liquidez e menor risco específico.
Já quem busca potencial de valorização acima da média pode encontrar oportunidades em fundos médios, entre R$ 500 milhões e R$ 2 bilhões em patrimônio, desde que aceite riscos maiores e tenha uma visão de médio e longo prazos.
Um portfólio diversificado de fundos imobiliários se torna, portanto, a maneira mais eficiente de aproveitar os dois perfis.
Fonte: Invest News
