Bloomberg Línea — Em um cenário de juros elevados e menor oferta de crédito, cada vez mais construtoras buscam recursos no mercado de capitais para suprir a lacuna de funding deixada pelo encolhimento das linhas bancárias para pessoa jurídica.
De olho nesse segmento, a RBR Asset estruturou, em parceria com a incorporadora Vita Urbana, um modelo de financiamento via CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para respaldar a atuação da empresa para além do canteiro de obras. A expectativa é expandir o formato para outras parceiras no futuro.
“É um CRI em um nível superior ao nível de financiamento da obra. O foco é financiar outros gastos da incorporação, como aquisição de parte do terreno, despesas com marketing e demais gastos ligados à estruturação do projeto, que antecedem ou ocorrem paralelamente à construção”, afirmou Felipe Schucman, sócio da RBR e responsável pela originação e pela estruturação de novos negócios, em entrevista à Bloomberg Línea.
A RBR vai financiar um percentual da exposição da incorporadora para oito novos empreendimentos que serão lançados nos próximos 12 meses, totalizando um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 500 milhões.
Tradicionalmente, incorporadoras recorrem a linhas de crédito para pessoa jurídica, como as oferecidas pela Caixa Econômica Federal, para suprir essas necessidades.
“Com a ‘seca’ desse tipo de linha, o incorporador passa a ter uma necessidade de contar com parceiros financeiros estruturados que consigam entender os empreendimentos, achar garantias e buscar como financiar os gastos”, disse Schucman.
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A RBR Asset é uma gestora de recursos independente com foco exclusivo nos setores imobiliário e de infraestrutura.
Fundada em 2014, administra atualmente mais de R$ 10,8 bilhões em ativos, distribuídos por diversas estratégias que abrangem desenvolvimento imobiliário, crédito estruturado, ativos de renda, fundos listados e investimentos internacionais, especialmente nos Estados Unidos.
A expectativa da gestora é que o projeto com a Vita Urbana seja o primeiro passo de uma nova frente de negócios voltada para o financiamento de pequenas e médias incorporadoras, que atuam em segmentos de média e baixa renda.
“Enxergamos isso como um novo produto; esperamos que seja um formato escalável”, disse.
Schucman lembrou que, apesar de os CRIs já serem utilizados para financiar projetos distintos, seu uso é menos frequente no segmento de habitação voltado à baixa renda.
Isso se deve, em grande parte, à predominância do financiamento bancário tradicional nesse nicho, muitas vezes estruturado por meio de modelos associativos com repasse imediato para instituições bancárias.
Nesses casos, os bancos absorvem quase toda a garantia disponível do empreendimento, deixando os CRIs em posição subordinada.
A estrutura exige, portanto, que investidores assumam um risco maior e operem com menos garantias diretas.
A solução encontrada por RBR e Vita foi unir múltiplos empreendimentos sob uma única estrutura de financiamento — com a diluição do risco individual dos projetos e a aposta no portfólio conjunto da incorporadora.
Para a Vita, a parceria simplifica os processos de financiamento.
“Tivemos parceiros em outros empreendimentos, mas discutir projeto a projeto demora tempo, é complexo e ineficiente. Contar com uma série de projetos que estão dentro de uma estrutura é muito mais eficiente operacionalmente. Dá fôlego para focarmos no core business“, afirmou Juan Galan, sócio diretor da Vita Urbana.
Fundada por cinco sócios, a Vita Urbana atua no desenvolvimento de empreendimentos residenciais compactos, como studios e apartamentos de um e dois dormitórios, localizados em regiões centrais da capital paulista.
O foco da construtora é oferecer preços mais acessíveis que os pares que atuam com studios – o metro quadrado custa 10% a menos que a concorrência.
“A parceria com a RBR traz um novo foco para negócio, que, eventualmente, pode se traduzir no crescimento do banco de terrenos”, completou Galan.
A construtora somou R$ 150 milhões em VGV (valor geral de vendas) em 2024 e planeja alcançar R$ 260 milhões neste ano.
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