Ricardo Betancourt está retornando ao posto de CEO da Colliers Brasil, uma das líderes globais em serviços imobiliários e gestão de investimentos, após quase dois anos afastado do cargo. Em entrevista ao InfoMoney, ele afirma que a estratégia da sua nova gestão é “ser agressivo em relacionamento” para ganhar mercado e atravessar este período de alta taxa de juros.
“A minha missão é ser muito agressivo em relacionamento, ser muito agressivo indo atrás de clientes, ser muito agressivo no dia a dia em busca de novas contas para que a gente possa aproveitar melhor a situação lá na frente”, diz.
Para ele, a Selic em 15% é um dos principais desafios do mercado imobiliário de negócios e galpões logísticos, porque dificulta o acesso ao crédito para investimento no setor. Com isso, há menos lançamentos, menor oferta de áreas, e pressão sobre preços.
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Com mais de duas décadas de experiência no setor, Betancourt assume o cargo após Paula Casarini, que atuou por 19 anos na Colliers, seguir para uma nova oportunidade em outro mercado.
Neste cenário de juros altos, Betancourt diz que o foco da sua gestão será expandir a oferta. Nos escritórios, além locais de alto padrão, irá buscar novos contratos no “mercado B”, que ficam em endereços menos badalados. Nos galpões, a busca será por projetos recém-aprovados ou em início de construção para poder adaptar e atender aos clientes.
Ao InfoMoney, Betancourt detalhou seus planos para a empresa e a situação do mercado imobiliário atual. Confira abaixo a entrevista.
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InfoMoney: Você está assumindo o cargo de CEO da Colliers em um cenário de juros altos pressionando a demanda por escritórios e galpões logísticos. Qual a sua expectativa e os seus planos para essa gestão?
Ricardo Betancourt: Eu chego animado, embora este seja um cenário desafiador. Não vou dizer que minha vida vai ser fácil, porque estamos em um momento de juros altos, o que dificulta todo o mercado imobiliário. O desafio é passar por este período e chegar em boa posição quando os juros caírem.
A Colliers sempre esteve entre as melhores empresas, e nós não vamos abrir mão da liderança no mercado logístico. No mercado de escritórios, existe uma empresa líder e há um vácuo no segundo lugar. Nós vamos atrás desse segundo lugar.
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A minha missão é ser muito agressivo em relacionamento, ser muito agressivo indo atrás de clientes, ser muito agressivo no dia a dia em busca de novas contas para que a gente possa aproveitar melhor a situação lá na frente.
Isso é da minha característica. Eu sou um CEO que, em vez de estar voltado mais para dentro, eu vou estar voltado mais para fora. Sou uma pessoa muito de relacionamento, de visitar clientes, de passar boa parte do meu tempo fora do escritório – e não estou aqui de maneira nenhuma dizendo o que é certo ou errado. É meu jeito de ser. Com isso, a gente consegue trazer mais negócios, alavancar mais contas. É assim que vou trabalhar.
IM: E, neste momento, os juros altos são o principal desafio?
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RB: Eu diria que sim. A Colliers, quando começou, dependia praticamente só das áreas de comercialização e intermediação de imóveis. Nesses 28 anos de empresa, a gente veio diversificando os nossos serviços, e hoje atuamos não só na parte de intermediação imobiliária, mas também na gestão imobiliária, administração predial, gerenciamento de obras e serviços, facilities.
Essa diversificação foi muito importante porque, em momentos como este, temos uma série de serviços de receita recorrente. E não se chega nesse estágio de um dia para o outro. Se a gente estivesse hoje só com os serviços de intermediação, a nossa vida seria muito mais difícil.
IM: O mercado logístico apresenta baixa vacância, mas as áreas de construção de galpões continuam se expandindo, mesmo com os juros altos. Na sua avaliação, se os juros estivessem menores, haveria demanda para uma maior oferta?
RB: Em primeiro lugar, eu acho que o mercado logístico é um mercado mais democrático. E que eu quero dizer com isso? Diferente do mercado de escritórios, o mercado logístico apresenta uma expansão no Brasil inteiro. O mercado de escritórios, fazendo essa comparação, é muito mais concentrado no eixo Rio-São Paulo. A logística, não. Você tem Pernambuco, Ceará, Bahia, Amazonas, tem presença no Brasil inteiro porque o consumo está no país inteiro. Onde tem boa densidade demográfica, tem logística vindo atrás.
O que faz com que você tenha uma diminuição de novos galpões é justamente a menor oferta [de áreas]. Esse é o impacto dos juros no mercado. Está mais difícil para as empresas captarem dinheiro para ofertar novos produtos. Isso gera uma diminuição da vacância. Hoje temos uma vacância no Brasil de 7,2%, em alguns estados é de 2%, 3%, 4%.
Isso tem outro impacto, que é o aumento do preço. Quando a taxa de vacância está em um dígito só, isso gera pressão no preço. Então, a baixa vacância é também reflexo da diminuição da oferta.
Isso leva, em alguns casos, à situação do BTS, o Build to Suit, com construção sob medida para quem pode se dar ao luxo de esperar. Então, muitas vezes a gente precisa estar em contato com players, consultores, incorporadoras para tentar achar soluções em projetos recém-aprovados ou em começo de construção para atender ao nosso cliente.
IM: E como este cenário se reflete no mercado de escritórios, que sofreu um grande baque na pandemia e agora vem se recuperando. Quais são as principais apostas neste setor?
RB: Veja, o mercado de escritórios veio lentamente se recuperando, o que leva a uma diminuição gradual da taxa de vacância. Mesmo antes da Covid, havia poucas entregas e pouco estoque na cidade de São Paulo, até pela dificuldade de terrenos.
Agora, alguns setores têm demandado cada vez mais a presença nos escritórios. Hoje, a taxa de vacância na Faria Lima é de 2%, na Nova Faria Lima, 7%. Na Paulista, é 1% de vacância. Isso fez com que os preços dessas regiões também aumentassem.
Neste cenário, a gente tem que muitas vezes atuar em mercados B, não só nos escritórios de alto padrão, mas também os escritórios mais antigos, de padrão mais baixo, mas que têm disponibilidade atual. Hoje as regiões com maior vacância são Chácara Santo Antônio (34%), a região do Rio Pinheiros (43%), Vila Olímpia (17%), Barra Funda (31%).
E o impacto dos juros segue a mesma dinâmica de encarecer o dinheiro, mas no mercado de escritórios eu diria que é até pior porque o ciclo de construção é maior. Um galpão se constrói em 12 meses, um escritório, em 36 meses.
IM: E esse ciclo de juros altos deve se manter, há projeções que indicam queda só no segundo semestre do ano que vem. Quais as perspectivas para 2026?
RB: É aquela história de ver o copo meio cheio, meio vazio: não vai piorar. E isso já é alguma coisa. No ano que vem o cenário deve se manter parecido com o que está.
Como empresa, o que temos que fazer agora e no ano que vem é manter o status, segurar despesa, apostar nos serviços de receita recorrente, tentar ganhar mercado para, quando a economia melhorar e os juros caírem, a gente ficar pronto para o crescimento de fato. E apostar que, em algum momento, vamos viver aquela história de que o Brasil é o país do futuro.
Fonte: Info Money
